DATOS necesarios y RESULTADOS

Prayde Gestión

InmoFase: ¿Qué es y qué hace?

Software de Análisis de viabilidad para el sector Inmobiliario

· Enlaza estudios realizados por Gestinmo

· Puede partir de un estudio de suelo, de InmoSuelo

· Combina distintas tipologias (Viv. Libre, Oficinas, Alquiler, VPO, etc.)

· Optimiza las necesidades de una fase con los excesos de tesoreria de la anterior

· Las Promociones Inmobiliarias a desarrollar por fases.

· Las Promociones Inmobiliarias Complejas, que implican el desarrollo conjunto de distintos tipos de productos inmobiliarios

·  La Tesorería Global de una empresa, como consecuencia del desarrollo de varias Promociones, de forma simultanea, aunque desfasadas en el tiempo

· Generar Promociones (Gestinmo) a partir de la Edificabilidad obtenida con estudios de Suelo (InmoSuelo)

Características

Resuelve 4 tipos de problemas básicos

Para cada fase se introduce como dato el solape (en meses) de su inicio respecto de la fase anterior, calculando el programa de forma automática el mes y año de la decisión tomada.

Lógicamente no sabemos, a priori, cual es el solape que optimiza la solución, y en consecuencia deberemos realizar varias hipótesis variando este dato, hasta que obtengamos la solución más idónea.  

Este faseado, como hemos indicado, puede ser necesario por diversas causas:   

Esa diversidad hace que no puedan establecerse reglas de funcionamiento, aunque, en principio, es conveniente procurar el cumplimiento de los siguientes objetivos (aunque obviamente pueden no poder cumplirse simultáneamente siempre)

Como trabaja InmoFase

· laminar los ritmos de inversión, principalmente en lo relativo a la construcción

· procurar la adaptación de las necesidades financieras a sus posibilidades reales de obtención

· volcar los excesos de tesorería obtenidos en cada fase para su utilización en la siguiente fase

· Continuidad en el ritmo de obras

· Continuidad en el ritmo de ventas

· Optimizacion de la tesoreria conjunta       

Realizado este proceso, en cada hipótesis, INMOFASE  facilita como resultado un cash – flow conjunto que permite establecer el numero de fases y los desfases entre ellas que optimizan la solución.

 INMOFASE  es un utilisima herramienta en el caso del estudio de promociones que se dilatan en el tiempo mas allá de los 36 meses que contempla GESTINMO. En estos casos, suele ser habitual acometer la promoción por fases; es decir dar comienzo a la obra y comercialización de una parte de la promoción (un bloque, unas manzanas de viviendas unifamiliares, etc.) y no comenzar el resto hasta que las anteriores tareas estén avanzadas.

 Con ello, los flujos positivos de caja que produce una fase a partir de un cierto momento se reinvierten en la siguiente, dando comienzo a la misma en un cierto mes, por lo que los flujos de caja de cada fase se “solapan” compensándose los déficits iniciales de la segunda con los superávits de la primera.

 A efectos prácticos, se tratará de realizar hasta 10 estudios distintos, pero interrelacionados, correspondiendo cada uno de éstos a cada una de las fases en que se divida la promoción, repartiendo el coste del solar en la forma que se convenga, solapando los flujos de caja y sumándolos

 Los estudios económicos, una vez repartido el coste del solar, son, en principio, independientes, aunque se obtiene un Presupuesto de Gastos conjunto

Fase 1

Fase 2

…. Fase N

Flujo de Caja Conjunto